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_杨卓舒放言:海南房价必将持续上涨

2017-11-19 20:14

搜狐企业家月度访谈(之二)

4月主题:房价走势与未来趋势——中国地产何去何从?

受访嘉宾:卓达集团董事长兼总裁杨卓舒

视频专访卓达集团董事长杨卓舒

“房价上涨是建设国际旅游岛的必然趋势”

搜狐财经:各位搜狐网友大家好,现在我们在海南的三亚,三亚今天的最高气温可以达到30度。比温度更为高涨的是三亚的房价与楼市,众所周知自从“国际旅游岛”建设上升为国家战略之后,海南特别是三亚的房价与楼市经历了一波热闹与喧嚣的上涨行情。在三亚,我们看到一亩地可以拍出1500万元的高价;在三亚,我们也看到标称海景的商品房一平米可以卖到10万元以上的高价。房价、楼市注定是2010年争议不休的公众话题。所以搜狐企业家论坛2010年系列访谈四月份的月度主题确定为《房价走势与未来趋势,中国地产何去何从?

我们将通过嘉宾访谈、主题沙龙、高校巡讲的方式,对中国地产业的发展走向进行深入的剖析。今天我们采访到的是卓达集团董事长兼总裁杨卓舒,杨总请先给我们搜狐网友打个招呼。

杨卓舒:大家好。

搜狐财经:关于海南的楼市,关于三亚的房价,现在有两种针锋相对、截然不同的观点。一种观点认为海南房价已经非常高,已经透支或者是伤害了“国际旅游岛”的内涵和初衷。另外一种观点则认为三亚和海南的楼市现正处于一个恢复性稳健上升的态势,经过多年的低位盘整呈现稳步上升的态势。卓达集团在三亚地产界打拼了10年,你对海南的楼市与房价如何判断?

杨卓舒:在三个月左右时间内,特别是“国际旅游岛”建设上升为国家战略之后,海南房价飙升,这非常正常。个别楼盘出现了10万元以上一平方米的所谓天价,三亚市内商品房一平方米的售价已经超过2万,并且还有上涨的趋势。整个海南岛的房价都在上涨,这非常正常。

建设开发“国际旅游岛”,海南现有的基础设施显然满足不了。需要百亿、千亿,甚至更大的资金量投入,这些资金投入靠中央财政解决不了。资金从哪里来?房地产是财政税收贡献最大的产业之一,所以房价上涨是需要,是建设国际旅游岛的必然趋势。

随着“国际旅游岛”的建设,政府投入势必逐渐加大。在房价这个问题上存在一个很大的误区,总是个别、孤立地说某个城市,某个地方房价如何如何高。

以北京为例,大家都说北京房价高,北京房价高不高?这要看对谁来说,对买得起的人来说,它不高。因为有人买,(开发商)就要卖,就要建。如果有人愿意以100万元一平方米买这个房子,开发商绝对不会卖99万元,这是市场规律。北京政府在城市建设上,投入了巨额资金,北京的文化、教育、医疗、卫生、商业、酒店、公园等等这些配套,都是巨额资金投入的结果。北京的高房价是座落在这样一个环境当中,是有这些配套支撑着的,你买的不是孤立的房子,你买的是这些配套。这些配套是巨额资金投入换来的,你让北京房价低行吗?同样的材质,同样的设计,同样是造房子,把北京的房子挪到二线三线城市,房价当然会低,因为享受不了那些配套,享受不了那些环境。你要把房子建到农村去,那就更便宜了。所以不能孤立地讲房价,买的不是房子,买的是这个城市的环境、绿化和市政。

不能把房子作为一种简单的产品看待,房子不仅仅是砖瓦的简单堆砌,还有地段、区位、环境、风景和文化。开发商卖的不仅仅是房子,是生活方式,是价值观,卖的还是一种欲望。在海南,你要享受的是“国际旅游岛”,享受中国唯一的一个热带风景。你要三亚的房价和你在家里的房价一样,那你可以不来。在房价这个问题上,要树立正确的观念。必须破除平均主义大锅饭,老认为人人都得有一份这不行。

如何正确理解“居者有其屋”?不求所有,但求所用。“所用”就行了,必须是你的吗?必须拥有产权吗?海南的房价,目前不高,你买不起你可以不来。能涨上去就说明人们有这样的需求,有这样的需求(开发商)就得卖。房子不是孤立的产品,如果没有相应的城市配套和物业管理,房子没有任何价值。判定房价高不高?首先得看房子在哪?是什么样的社会配套环境。因此我说海南的房价不高,三亚的房价不高,涨不涨?肯定涨。“国际旅游岛”建设刚刚开始,现在一年的新增游客600多万人,将来要增加6000万以上,游客增加10倍,房价能不涨吗?

海南房价上涨是需求推动的,因为大家对“国际旅游岛”心存良好的预期。

谈论房价的同时,应该追问到底是什么原因造成房价上涨?房价上涨有其合理性,也有非常不合理的一面。合理的方面我刚才都谈过了。不合理的方面,土地是原因之一。

搜狐财经:你认为海南、三亚的房价还有很大的上升空间?

杨卓舒:很大的上升空间,一定会涨,因为需求量太大了,需求决定,一定是需求决定。三亚有的带有海景特色的商品房每平米标价10万以上,那也就是个概念。房地产营销上搞些概念没啥毛病,服装秀还有概念呢。有概念汽车,也有概念房产,(概念房产)也是个别的,代表不了整体。

搜狐财经:三亚的海景房有的已经卖到每平米10万元以上了,像三亚这样的高房价能支撑多久?

杨卓舒:能支撑永远,有一家(开发商)能卖到10万其他的就敢卖20万。但是,你也得掂量掂量,卖不出去怎么办?于是(开发商)就不敢盲目定价和涨价。标出一个高房价,有时候就是一种营销策略,你爱买不买,但是经过媒体的热炒全国都知道那个企业那个楼盘了。其他的(开发商)会非常理性,这个理性就是只要有人买,他就一定卖,只要没人买,他就停下,三亚的海景房不会都涨到10万,最后卖不出去只能等死。

人们对房价跌落有期待,谁都希望跌落,跌落了好啊,但是不可能跌落,从宏观调控开始时我就说,每逢调控必涨价,房价的上涨都是伴随着宏观调控。谁要能找出近10年来中国某一个地方房子真正意义上降价了?长期来看,房子涨价是绝对的,降价是相对的。个别楼盘在个别阶段降价,当年三亚也是,800元一平米都卖不出去,降价没?降了,现在怎么样?当年800元买的楼盘现在可以卖到2万。

“什么都在涨,不要房价涨,行吗?房价越高对你越有利”

搜狐财经:当全国的游资聚拢到海南,聚拢到三亚炒房,三亚市政府出台一个政策,一个身份证号只能买五套房子。这样一个“政策”出来之后引起网民一片叫骂之声,公众有理由认为地方政府在高房价这个问题上起了推波助澜的作用。在你看来,地方政府与楼市、房价是怎样一种敏感关系?

杨卓舒:三亚市政府做的一点错没有。但是我要说房价上涨和政府有直接关系,地方官员大都希望房价上涨。你想啊,搞块住宅用地,挂牌拍卖,几十亿就产生了,土地财政是支柱,没这个行吗?

地产生意不论做得怎么高精尖,有一个不争的事实,也是不可回避的问题,就是根本性生产资料土地的获取成本在节节攀高。不角逐,你得不到土地;角逐,现在地价已经是两、三倍的向上翻涨,有的城市的土地已经到涨到了2000万元/亩。据我所知,有的地产商高价拿地后篡改规划,以保证获利空间。

多数人买不起高档房,很多人买不起住房,还有很多的人租房住,非常正常。

宏观调控的主要目的是寻找问题、化解问题,更应该从自己身上找,无论商家还是政府。如果一味从产业上下手,房地产、汽车这些行业肯定逃脱不了、首当其冲。中国地产遭遇的问题深层次出在体制,是没有真正按市场经济规则办事,应该加快制度设计,加快市场经济进程,而不应该固守原有体制,不停地搬来搬去、晃来晃去、不停地调控,把经济运行权牢牢把控着发号施令。

搜狐财经:现在海南尝试住房供给双轨制的方式,保障的归政府,市场的归市场。双轨制运作,加大保障房和两限房的供应,能不能解决高房价下的民生问题?

杨卓舒:解决不了,怎么能解决?政府的愿望非常好,但是操作起来非常难。经济适用房和廉租房没什么区别,操作起来非常难。有多少开奔驰坐宝马的人买了经济适用房?然后政府说这些做法一概不行,某一地段限制房价不能高,地价自由拍卖,拍卖的地价就这么高。

如何解决住房困难户的实际问题?我给出的办法是发放住房补助。搞保障性住房,保障到哪个层面?保障到普通工人?保障到政府机关基层工作人员?今天我是政府普通工作人员,保障房落到我头上了,明天我当了科长,保障房退不退?政府机关人员住房的保障水平和普通市民的住房保障水平能是一样的吗?

三亚市市民,很多老市民都有房,都有宅基地,不保障他们,保障谁?保障三亚市政府机关,那市民不闹吗?你的地从哪来?你把我的土地廉价收了,然后去给他们保障,我以后的生活保障从哪来?这不等于制造新的社会矛盾吗?

当然,各级政府的愿望与初衷都是好的。关键是要让全国的老百姓认识到,不管你在哪里住,没必要非得有每平米3万元、5万元的房子。即使你住着破房子也不要紧,但是房价越高对你越有利。以海南为例,如果房子卖到每平米10万元以上,政府得收多少税?政府可以用这些钱来搞市政建设,强化各种配套,最终受益的还是老百姓。

搜狐财经:我们注意到在海南省提交给国家发改委的《国际旅游岛中长期发展规划纲要(2010—2020)》里,把一句话给删掉了,这句话就是“把房地产发展成为海南的支柱产业”。这是不是意味着海南的主政者要特意淡化房地产在国际旅游岛建设过程中过份的权重?

杨卓舒:房价高对你有害处吗?房价高了对你只有好处。还以海南为例,当年地产泡沫破灭之时房价跌得一塌糊涂,海南人得到什么便宜了?只有倒霉的份。到处烂尾楼盘,有什么好处?这不房价高才给你带来繁荣吗?一部分先富起来就得一部分先住进来。现在大家都住进来了,好房子,谁有能力谁先住,没能力慢慢来,急什么?还有个别搞房地产的,一再说房价一定会降,地产拐点拐来

拐去拐高了。有人还说几年内不要买房,劝大学生几年内不要买房。三年内不买房,这么下去恐怕20年也买不起。什么都在涨,不要房价涨,行吗?

搜狐财经:今年全国两会闭幕之后,一天之内北京产生了三个地王,而且都是央企制造的地王。王石接受采访时候举了上世纪80年代日本地产泡沫破灭的景象来警醒中国的地产界,他同时说了一句话“不自律、必自毙”。

杨卓舒:王石不错,这话没错,但是没用。中国跟日本不一样,日本地产泡沫破灭了,但日本经济仍在高速发展。如果我们的地产泡沫破灭,行吗?早年海南房地产崩盘的情景可以说是触目惊心、胆战心惊,当年我们也在海南收购过烂尾楼盘,我也亲眼见过一座一座烂尾楼盘被炸掉。是什么原因造成了海南的地产泡沫?是房地产的罪孽?这是肤浅的看法。到底是什么原因?当年的金融监管非常脆弱,甚至缺乏监管。

“海南的地价会比过去还要高,一定会高”

搜狐财经:面对量价齐升的沸腾场面,海南省在1月15日出台一个政策,对于商业用地和新开工项目实行“冷冻”。4月1日这条禁令宣告正式解除,有人开始担心4月1日之后的海南地产又将是怎样一种景象?

杨卓舒:冷冻是必要的,为的是防止盲动,做好全盘规划,防止造成被动。经过短暂冷冻之后,政府抓紧做好各种各样的规划,从而能够更加从容地应对局面。可以断言,4月1日之后海南的地价会比过去还要高,一定会高,只是土地供应会更加有序,土地供给量也会有所增加,因为要加快建设。

海南要成为“国际旅游岛”,没有大规模投入肯定不行。海南、三亚现在的状况距离“国际旅游岛”还有很大差距,这个事实必须承认。如果认为这就是“国际旅游岛”了,那非失败不可,将一塌糊涂。

建设“国际旅游岛”就得有钱,钱从何来?钱从地来。这谁都不用骗谁,钱一定从地来,天公地道,地价涨房价就要涨。买第二套房困难你可以不买,干嘛非得拥有?要是真有能力拥有第二套房,就不要嫌贵。都喊房价高,对于那些买第二套房的人来说,没有资格喊房价高。这么多资金进入海南,全世界都来消费海南这个大“蛋糕”,既然如此海南就得卖高价,如果这个“蛋糕”谁都不搭理,那就得廉价处理,不廉价处理就“馊”了。

搜狐财经:地价来推动房价。

杨卓舒:这是毫无疑问的,房子就像“皮鞋”,土地就是“鞋底”,你见过“鞋底”疯狂涨价,“皮鞋”不涨价的吗?“鞋底”价格已经高过“鞋帮”,高过整个“皮鞋”,“皮鞋”价格仍然不涨,可能吗?保护耕地,土地就得少,土地少自然就贵,需求量当然就大。土地少了,农民怎么办?让他变成农业工人,进行产业化调整,节省出大量土地,拿出一部分搞房地产,同时给每个城市做好配套,你看房价降不降下来?

搜狐财经:之前我采访一位央企负责人,谈到央企当地王话题时,他说高价当地王,不是央企的错,并把地王产生的根源指向“招拍挂制度”。现在,各方面也在酝酿“招拍挂制度”的改革和改良,“招拍挂制度”是否是产生高房价的“元凶”?

杨卓舒:这个制度是产生高地价,但它不是问题的根本。那位央企领导的表态或许期盼着另外一种不公,那就是土地直接划拨给央企不要钱,就像央企占有其他资源那样。造成地王的原因,就是因为央企的存在。地价高、房价高,有它的必然性。

民营地产企业的民间融资 如何合规、安全?

搜狐财经:我们看到一个调查数据,中国民营企业80%的资金源于自有资金和民间融资。地产是资金占有量非常大的行业,卓达集团包括你本人,对于资本,对于银行都采取敬而远之的态度,所以也采取了一种民间融资的形式。之前卓达的一些融资行为在媒体上受到了一些质疑,甚至是垢病,你怎么保证卓达集团民间融资行为的合约、合规、合法和安全?

杨卓舒:地产行业资金需求大,快速滚动就得获得资金支持,资金来源无外乎两个,一个卖房子,一个是融资。关于融资我不能说银行不好,但就是这么个现状。满足不了,企业还要发展,怎么办?这种情况下往往都是开发量大,土地占有量大,发展快,你要不快速投建?钢材、水泥,各种建材都在涨价,我们要在大涨价之前把房子造起来。往往一笔款两年都贷不起来,不是银行不好,就是这个体制,没办法。民间融资有两种形式,一种是通过机构发行企业债券,另外一种是民间互相借贷。我们的方式是房子抓紧造,只要符合要求允许卖了,先拿出一些房子卖,卖完之后有一个约定,满一年你可以要,也可以不要。你不要,退走,我给你一些补偿。利润低一些,卖得快一些,然后给你约定,这是投资、置业两便,严格来说这就是卖房,什么民间融资?这就是卖房子。卖房合同写得非常清楚,你买的是哪个房子,交多少钱,什么时间交房,如果到时候不要房你可以自己卖,自己卖的时候不能低于什么房价,因为你卖价过低价将毁了我们所有的房子,你高出多少卖,我们不管,你自己不卖,也可以委托我们卖。

至于那种全国性的变通性融资,我可以断言,全国至少有上万亿这种资金。中国的传统金融是最后的国企贵族,不改革远远适应不了市场经济。银行的资金补给有点儿像那个相声讲的,电筒打开了,企业顺着光柱往上爬,爬到一半,电门就关了,然后又摔下来了。这种情况下,企业进行着非常重要的一场战争,谁向你许诺后勤辎重、弹药粮草,都不能100%指望,只能凭手里现有的金钱去掂量这个战役如何打。如果过分指望银行,变数一经发生,全盘崩溃、不可收拾。

搜狐财经:今年年初,浙江一家以地产业为主业的规模最大的民营企业被曝光,由于早年间的民间借贷行为,对资金链产生非常大的影响。卓达集团做民间融资,是为了偿还短期贷款?

杨卓舒:我们在银行的全部贷款不到两个亿,这么大个企业,几万亩土地储备,银行贷款不到两亿,怎么发展?只能求薄利润,快卖房。我们和融资和你说的集资完全不是一个事。之前一家报社记者索要120万元广告费,后来说60万、30万也行,我们没给,记者以发所谓的负面消息整了我们一下。就在天津的报纸转载那篇文章的时候,天津银行给我们发企业债券,银行了解我们。

“整体经济水平越高,房地产的形势越好,房地产的投入产出越高、越持久”

搜狐财经:卓达是2000年进入三亚的,至今正好10年。如果把这10年分成两个段落,前5年卓达在三亚的投资带有一声叹息的成分。因为前5年不是很顺利,后5年才渐入佳境。回顾这10年,是不是也带有一言难尽的成分?

杨卓舒:是。按照我们的付出,或许应该不只现在这个规模。我们来三亚的时候,那时候绝对是低谷,遍地烂尾楼盘,地产商请都请不来,谁来?脚下这片地,现在每平米卖到2万多了,当年就是个烂尾工程。当时的市委书记,希望我帮忙,一开始说800多亩地1.4亿,我说行。隔了一个礼拜说不行,又算了账低于2亿元不行,我说行,就把地拿了。三亚市曾经在亚龙湾那个区域给我们提供了最好的一块地,两千多亩,我们交了钱,办了土地证,开工许可证等等。后来说国家有统一规划土地要交回,要我们把地交了,钱过了2年才退回。当然这些都过去了,不说了,怪不着别人。

搜狐财经:卓达在三亚坚持了十年,才等来一个高房价的好年景。但是在公众的情绪里,对地产商从来只有指责,没有同情。很多地产商“挣钱不少、心情不好”,你的心态如何?

杨卓舒:我不需要别人同情。你让老百姓同情地产商,你让他同情什么?好歹挣的钱也比老百姓多,有什么可同情的?没啥好同情的。

搜狐财经:由于时间关系,我们今天访谈到此结束。杨总对三亚地产一直非常乐观,你说三亚房价上涨将持续到永远。如果加一个时间窗口,这个“

永远”到底有多远?

杨卓舒:永远到底有多远?三十年没问题,五十年也没问题。海南省委书记卫留成讲,未来30年海南的房地产都是支柱产业,我认为讲得非常对。这有什么可回避的?国家从房地产得到巨大的税收和财政支持,然后拉动了若干个产业发展,人们住着高楼大厦幸福生活。物质条件是幸福指数中的一个重要指标,居无定所能幸福吗?

为什么总认为房地产是罪恶?堂堂正正说房地产有什么不可以?我看把房地产作为第一产业都可以,有什么不好?一个可持续发展的空间,一个有着蓬勃发展后劲的民族,一个真正意义上的生产力,今天的生产不是对资源的减量,它是一种再生,通过再生的过程使资源实现可持续利用。现在很多经济学家都认为,土地是不可再生的资源,我坚持认为,在所有的资源中,最可再生的资源就是土地。

现在中国最缺的还不是房地产。固然我讲过中国房地产在未来50年是黄金产业,因为在未来50年我们国家要达到中等发达国家水平,就必须把4—5亿人口转移到城市,每年就要有1000万人口转移,至少需要3亿平方米以上住宅,这是最低标准,加上城市相对的建设、配套,得将近10亿平方米的开发,这个市场空间本身是巨大的。在整个国家经济布局当中,整个国家经济比例当中,房地产虽然曾经拉动了国民经济增长,但一个国家如果没有相应的其他产业的成熟发达,房地产也是绝不可能一枝独秀,因为没有其他经济的发展,人们就不会有持久的购买力,也不会有持久的农村人口不停地向城市转移,也不可能有持久的城市建设和发展,造了房子卖给谁?造了城市谁来住?城市又怎么经营?所以,整体经济水平越高、越繁荣、发展越快,房地产的形势越好,房地产的投入产出越高、越持久。

搜狐财经:谢谢各位网友的观看,杨卓舒先生在中国地产界以观点另类、言辞锐猛著称,我们并不完全同意他的观点,但是我们坚决捍卫他说话的权利。关于中国地产的前程与前景的追问,我们还将持续,谢谢大家!

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发布时间:2017-11-19 20:14

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